第一章 总则

第一条 为了深化我院住房制度改革，加强公有住房的售后管理和服务，维护学院与产权人（使用人）双方的合法权益，根据《吉林省城市住宅小区物业管理服务收费实施细则》，建设部、财政部印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》《长春市城市住宅区物业管理条例》,结合我院实际,制定本办法.

第二条 本办法所称物业,是指学院内建成并交付使用的房屋以及相关的共用设施设备.

第三条 本办法所称物业管理,是指业主、业主委员会及学院委托指定物业管理中心对物业进行管理和为业主、使用人服务的活动。

第四条 本办法所称业主，是指物业的所有权人。

第五条 本办法所称使用人，是指物业的承租人或者实际使用物业的其他人。

第六条 物业管理中心是对学院所有物业进行专业管理和为业主、使用人服务的具体管理部门。

第七条 凡在学院院内依照《吉林省省直机关单位出售公有住房管理办法》购买的公有住房和福利房,均适用本办法；居住或使用我院住房的个人，必须遵守本办法。

第八条 本办法所称自用部位、是指户门（包括户门）以内的、户窗、户内顶棚、户内墙面、户内楼地面、户内非承重隔墙、隔扇、自用阳台栏杆、扶手以及户内其它服务。

第九条 本办法所称自用设备，是指户内门以内上水、电气、煤气、自来水分户表以及管线配件和暖气支管、散热器及卫生器具和相关的下水管道。

第十条 本办法所称共用部位，是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

第十一条 本办法所称共用设施设备，是指单幢住宅内，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电电路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第二章 共用部位、共用设施设备

维修基金的来源和使用管理

第十二条 共用部位、共用设施设备维修基金（简称维修基金）来源于： 从售房款中按照一定比例提取,原则上不低于售房款的20%.

第十三条 维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。

第十四条 共用基金的管理

（一） 共用基金由财务处进行管理,并在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作它用。

（二） 维修基金明细户按单幢住宅设置，单独使用，单独核算。不得截留、挪用。

第十五条 共用基金的使用

（一） 维修基金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

（二） 维修基金在使用时，由学院物业管理中心提交使用计划和项目预算书，经有关部门审批后，到银行办理相关手续。物业管理中心应自觉接受财务、审计部门的监督检查。

第十六条 房屋共用部位、共用设施设备的大修，是指需牵动或者拆换部分主体构件，但不须全部拆除的工程；大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上，大修后的房屋须符合基本完好或者完好标准的要求。

房屋共用部位、共用设施设备的中修，是指需牵动或者拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程；中修工程一次费用在该建筑物同类结构新造价的20%以下，中修后的房屋20%以上必须符合基本完好或完好的标准要求。

房屋共用部位、共用设施设备的小修，是指及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程；小修工程的年均费用为所管房屋现实造价的1%以下。

第三章 住宅使用管理

第十七条 学院住宅的所有业主、使用人应当自觉遵守房屋管理有关规定，严格按照规定要求，使用和维护房屋设施设备。

第十八条 业主、使用人要严格遵守《长春市人民政府关于严禁擅自拆改房屋主体结构的通知》精神，不得擅自拆改自住房屋的主体结构；如确需拆改房屋的主体结构或设施设备时，必须向物业管理部门递交书面申请，经鉴定批准后，方可施工。

第十九条 业主、使用人如需改变原住房性质，从事经营活动，在不影响周围环境，不妨碍毗邻住房使用的前提下，经物业管理部门同意，报上级部门审批后，方可向有关部门申领营业执照。

第二十条 第二层或二层以上的住房原则上不得改变其使用性质。

第二十一条 从事经营活动的住户，不得从事易燃易爆、有毒等危及居民安全和污染环境及饲养禽兽、高噪音等经营项目，不能利用房屋从事违法活动。

第二十二条 业主、使用人在安装空调、水箱、保温阳台等，要以不破坏建筑外立面的整体美观，不影响其他住户使用安全为前提，并应符合住宅的统一要求，不允许在建筑外墙随意悬挂任何物品；如确有需要，需向物业管理部门申请，经批准后，方可安装。

第二十三条 业主、使用人在对房屋装修时，只允许对房屋的地面、内墙面、天棚进行表面装修，楼地面及阳台地面打凿不得超过原抹灰厚度而露出楼板；不得对房屋的内外墙、梁、柱、阳台、屋面及通道进行凿、拆、改、搭、建；装修产生的垃圾应袋装，并于当天自行清运出去，禁止堆放在院内。

第二十四条 业主、使用人在安装防盗网时，应首先征得物业管理部门同意，按照有关规定，应安装在窗口里，不得凸出。

第二十五条 业主、使用人不得私自改动煤气，供热、供水、通风、电信、有线电视等管网设施。

第二十六条 不得占用楼梯间、平台、道路、门厅等公共部位；不得随意扩建改建、挖掘绿地、破坏绿化、污染环境、噪声扰民；不得私搭乱建“三小”，擅自设置摊点、市场，阻碍交通。

第二十七条 任何单位和个人，未经允许不得在校园内、小区里悬挂、张贴各种广告、牌匾和宣传品，如确有需要，需到物业管理部门申请登记后方可实施。

第二十八条 业主、使用人有责任按照省市及学校有关规定，按期交纳各项费用。对以家庭困难、无力支付等各种理由拒不交纳者，物业管理部门将按照每天千分之三加收滞纳金；逾期仍不交者，将采取停止对其供应水、电、暖等措施，直至向法院提起诉讼。

第二十九条 业主、使用人不得阻挠共用部位、共用设施设备的修缮；因阻挠修缮造成的人身伤害、财产损失的，由责任人依法承担经济损失和法律责任。

第四章 住宅出租（借）管理

第三十条 已房改的业主在转让住房前应当事先报告物业管理部门，按照与学校所签的《吉林省省直机关单位出售公有住房房屋买卖契约》和《吉林建筑工程学院出售公有住房房屋买卖协议书》第七款“乙方在购房三年内原则上不得出售该住房，如因特殊原因或三年后出售该住房，甲方（学校）有优先购买权和指定购买人的权利。”由学校统一办理。禁止私下出售、出租和转借。

第三十一条 已参加房改的住宅，如出租（借）或改为营业性用房的住宅，必须到物业管理部门按有关规定程序审批、登记。

凡属福利住宅（如集资房、合住等未参加房改的住宅）原则上不允许出租（借）。

第三十二条 从事经营活动的住宅，按照长春市有关营业用房的租金标准（由物业管理部门根据有关规定每年确定一次）和市场租赁同等条件营业用房的租金水平收缴租金。

第三十三条 从事经营活动的住宅，以及私自出售的住宅，一律收缴采暖费。标准按长春市有关规定执行，于每年9月15 日前一次性交齐。

第三十四条 从事经营活动的住宅，水、电、卫生、治安等各种费用均按长春市商用规定标准收缴。

第五章 住宅维修管理

第三十五条 住宅维修费用的分担

（一）自用部位、自用设施设备的维修更新所需费用由业主、使用人承担。

（二）共用部位和共用设施设备的各项维修费用从维修基金中支付。当维修基金不足时，经学院及上级有关部门批准，业主委员会同意，差额部分按业主占有的建筑面积比例共同承担，以保证房屋的正常使用。

第三十六条 进入楼户阀门以外的供水、电照、电信、煤气、供暖等设施、设备的养护，依照有关规定划分的责任执行。

第三十七条 住宅需要进行维修时，应当按照下列规定办理：

（一）由业主向物业管理部门提出申请。物业管理部门在收到申请后及时到现场查看、登记，确定事故责任、维修范围。

（二）自用部位、自用设施设备的维修，由业主、使用人自行维修。也可由物业管理部门维修，物业管理部门按规定收取费用。

（三）管道、防水、门窗刷油等维修，按有关规定，有计划定期维修。

第三十八条 业主、使用人在申请维修时，必须补齐拖欠的一切费用和滞纳金，否则，不予维修。

第三十九条 擅自在供热系统安装水嘴或其他放水设施（原有的丝堵跑风除外），物业管理部门除责令改正外，每个每月按每平方米建筑面积收取供热损失费。否则，不予维修。

第四十条 擅自增加用热面积（私加暖气片），物业管理部门除责令其拆除改正外，每平方米建筑面积加收20元采暖费。否则，不予维修。

第四十一条 由于业主、使用人因使用、管理不善，造成供热系统泄水、冻裂或漏气，除责令其改正外，造成的一切经济损失由责任人承担全部责任。

第六章 公共建筑的管理与维修

第四十二条 各部门不能擅自改变公共建筑使用用途（如将教室改为办公室等），因工作需要改动时，应向物业管理部门申请，经学院领导同意，方可进行。

第四十三条 各部门在扩建、改建及装修办公室、教室、实验室等公共建筑时，应到学校物业管理部门备案，提交施工方案，由学校物业管理部门组织专家论证鉴定后，方可实施。

第四十四条 各部门需进行装修、维修改造等工作，应由物业管理部门统一组织、统一施工、统一管理。

第四十五条 学校各类公共建筑用房，按照管理分工，有计划、有步骤的进行维修检查，对各项报修，要及时处理。

第七章 其它责任

第四十六条 房屋毗连共有部分，按《长春市城镇异产毗连房屋共有房屋管理办法》的规定管理。

第四十七条 业主、使用人必须服从学校的住房管理和长远规划的需要，如需动迁或拆除其住房，按照省、市拆迁管理办法及学院有关规定执行。

第四十八条 业主、使用人未满服务年限调离学校，或出国期满六个月内无故不归的，被学校勒令开除公职的，中途不辞而别的，学院有权按原售价折旧后收回其住房；属福利房的，住房一律收回。

第四十九条 业主在购房三年内，原则上不得出售该住房，如因特殊原因或三年后出售该住房，学院有优先购买权和指定购买人的权利。

第八章 处罚

第五十条 业主、使用人与物业管理部门应共同遵守《吉林省省直机关深化住房制度改革实施方案》和《吉林省省直机关单位出售公有住房管理暂行办法》的规定及有关处罚条款。

第五十一条 凡违反本办法规定的，视其情节轻重给予处罚。

（一）对房屋进行违章改造装修或擅自改变房屋用途者，物业管理部门将下发《违章整改通知单》，限期恢复原状，并视情节罚款100～500元；对拒不整改或无故拖延的，除继续进行经济处罚外，停止供水、供电、供暖，直至整改完毕，经物业管理部门验收合格为止。

（二）对由于业主、使用人违章操作或疏忽大意等引起的毗邻房屋的设备损坏，由责任人承担维修费用及由此造成的损失，情节严重的要追究其法律责任。

（三）擅自改动上下水、电、供暖线路者，除按实际情况纠正、恢复外，应承担所造成的一切损失。

（四）凡在校园内私搭、滥建的“三小”，一律视为违章建筑，学校将予以拆除，因拆除所发生的费用及损失由违章搭建人承担。

（五）因违反学院有关房屋管理规定造成经济损失或影响的，由责任人承担全部责任。

（六）不得以任何借口拖欠房费、水费、电费，如拖欠房、水、电费超过二个月以上的，按每日3%收缴滞纳金。拒付或拖欠一个采暖期以上的业主、使用人，将对其住房停止供暖。如要恢复供暖，所发生的一切费用由责任人承担。

第九章 附则

第五十二条 本办法由学校物业管理部门负责解释。

第五十三条 本办法自公布之日起实施。